物件探しのコツ

はじめに

ひとくちに不動産の物件探しといっても希望物件や良質な物件の探し方は、探される方の希望・条件・予算などによって皆さん異なります。
当社では、そんな様々なご条件の方の為に的確に物件情報を得られる方法や、希望タイプ別の探し方のポイントを各項目に分けて簡単に記載しておきますので、物件やお部屋探しの際にお役立て頂ければと思います。

コツその1

インターネットでの物件探しについて

不動産の物件探しは2000年以降劇的に変化しましたね。
ほんの10年位前まではインターネットが普及したとはいえ、まだまだ情報誌や希望エリアの不動産会社に来店したり、タウンガイド等で不動産会社を探して問い合わせしたり、どちらかと言うと、ピンポイントの物件情報よりも不動産会社に問い合わせした後に良質物件を紹介されていたものです。
けれど最近はタブレットやスマートフォンの普及などで多くの方が手軽にインターネットの情報を見て気に入った物件をメール等で問い合わせする方法が一般化していると言えますね。
では、あえて今このページを見ていらっしゃる方にズバリ聞きます!
「あなたはインターネットで良い物件を見つけて、その部屋を見せてもらって気に入ったことがありますか?」
多分、この質問に対して「・・・ん?まてよ・・・?えーっと、あれ?」と首をかしげている方が多いと察知致します。

ネット情報の今と昔

インターネットで部屋を探し出して気に入って契約された方はもちろん沢山いらっしゃいます!
けれど実際は物件を問合せをしたら、その物件は既に終了していて代わりに他の物件を不動産会社の営業マンから紹介してもらい、契約している方の数の方がはるかに多いんですよ!
要するにネットの情報を見て問合せというきっかけがあり、最後に本丸にたどり着く!これが最近の現実なんです。
タブレットやスマートフォンが普及するほんの数年前までは、自宅や会社等のパソコンで実際にスーモやホームズなどの情報サイトの中から良い物件を見つけて契約した方の比率は今よりもはるかに多かったものです。
けれどそのスタイルも今や段々と過去の残像になりつつある。何故か?
まずはタブレット・スマートフォンの普及により、それに便乗して異常なまでに増えた情報サイトの数やホームページの多様化、さらにはここ数年、急激に増えている小さなビル一室で運営しているネット専門の不動産会社。その急増ぶりはもはや歯止めが利かない程の増殖ぶりですね。
じゃあ東京都内にそれに比例して物件が増殖しているのか?
まさかそんなアメーバじゃあるまいし、都内の、それも探しているエリアにボコボコと不動産物件が増殖する訳ないじゃあないですか!

よくよく各情報サイトの物件を見てみると、たった1物件に対して各サイト合わせて10社以上から出ている事に気づく。それが無数の各情報ツールに氾濫していて、おまけに各地域の不動産会社のホームページのどこにでも掲載されている。
それらを合計すると1物件あたり50社以上が掲載している事になる。
そしてそれをスマホ等で気軽に見ている人は何万人以上!
たったひとつの管理物件会社の不動産情報がアメーバのように増殖して皆さんの目に止まる。
気がつきましたか?そんな情報戦の戦国時代みたいな状態で良質物件がいつまでも残っている訳ないじゃあないですか!
もしも残っていたとしたら、内見してみないと判らない物件自体の欠点や、賃料相場に大きなズレがあるという事ですよ!
昔から良い不動産物件程人の目に触れる前に決まってしまうと言われています。
そのような物件がもしネットに出たら3日は持たないでしょうね!早ければ1日で終了します。
人気のコンサートチケットがネットで一斉に発売して30分かからないで完売するのに似ていますね。
ネットで物件を見つけて、週末に問い合わせをして見に行こう!と思う時にはすでにその情報は残像に過ぎないですね。

じゃあなぜいつまでも載っているのか?

広告というのは載せる為に掲載費用がかかっています。
良い物件を載せて決まったからと言ってすぐに抹消していたら費用の無駄にもなる。
それに1度載せると自動更新を繰り返して放っておいても1か月程度でサイト側が勝手に抹消してくれる。
その間に、情報を見た人から問い合わせがあったら代わりの物件を紹介する。
今はその繰り返しなんですよ。
結局良質物件を決めているのは地元の不動産会社が大半ですね。
あとは問い合わせをして相談してた不動産会社から、ネットに載る前にいち早く紹介してもらい内見した人が申込を入れる。
申込が入った後にネットに載ってしまうケースもザラにありますかね。
だから高額物件以外、どの物件を問い合わせしても決まって
「昨日終了しました!どんな物件がご希望ですか?他の物件をご紹介しまーす!」
と、判で押したような決めゼリフのオンパレードなんですよ。ホントはずいぶん前に終わっている事が多いんですけどね。
最近はそんなネット広告の状況に気づいている人も多いですね。ネットで本気で探せば探すほど嫌になる。
5年程前まではスーモやアットホームなんかに10物件位しか載せてなくても結構問合せはあったものです。今や100物件載せても問合せ数はチラホラですかね?
お勉強した人はネットの情報を参考資料程度にしかしていません。
近年当社に直接来店されたお客様の多くが
「ずーっとネットで探してたけどまるでダメで、疲れたからやはり地元の不動産屋さんに直接世話をしてもらった方が的確で安心です」
と言っておられますね。

それでもネット専門不動産会社なんかはあれこれ構わず1000件近い物件情報を公開して問合せを募り、次に繋げるあくなき追求を続けている会社が多いですね!
まさに不動産ネット戦国時代そのものですね。(5年先が見えますね・・・)
ネット情報はもはや参考資料レベルと言っている人もいれば、それでも執念でネット1本で探し続けている方がいますが、表面だけを延々と見続けていても、実際に触れたり見たりして、本当に希望としている本質に1歩でも2歩でも入り込んでいかないと良質な物件は見つからないと思います。
通販の格安商品をネットで買うのとは訳が違います。
探している方のいわば何年もの生活の拠点となる場所です。不動産は生き物です。運命という生き物の出逢いです。どうしたら恋人と出逢えるか?今一度真剣に考えてみてください。

 

コツその2

探し方のコツを伝授します

そもそも不動産情報はどこから来るのか?

私達不動産会社は、都知事より免許を頂き不動産保証協会という機構に所属して運営を行っております。
そして不動産免許を持っている会社だけが閲覧できる不動産の専門サイト存在しております。もちろん一般の人たちは見る事が出来ません。
そのサイトに各不動産の管理募集元や不動産法人オーナー等が、募集図面や写真等の情報を登録し全国の不動産会社に向けて一斉に公開します。
当社も管理物件戸数が多い為、月平均20~40物件程毎回登録し、全国の不動産会社に発信しております。
そしてその情報を見て探しているお客様にご紹介しているのが「客付不動産会社」となります。
すなわちこの情報こそが不動産物件の「核」となる大元です。
要するにこれが客付不動産会社の生命線、「食いぶち!」ですね!
無数のネット専門不動産会社や客付業者はこの情報を、いかにも自社物件のように問い合わせ先名を変え、各情報サイトやホームページにもれなく掲載し、お客様からの問合せを募るわけです。
だから同じ物件が何十社からも無数にネット上に氾濫する訳です。
もちろんその情報サイトの中には募集管理元が直接掲載している場合もありますが、これだけ氾濫して掲載されていたら何処が管理元なのか?一般の人が見極めるのは至難の業でしょうね?
私達長年やっているプロでさえ勘違いする事はザラですから?
(だからと言って、管理元を見つけても契約料金が安くなる訳でもない。これはどこの不動産会社であっても一律一緒ですね)
中には管理元や貸主側は物件に入った申込みを審査して、契約業務自体を客付け業者にゆだねるケースも多いので実際の大元がネット上に掲載していない事も多いです。
大手不動産会社が貸主の場合も客付業者にネット募集を任せている事が多いですね。
責任の一端を客付仲介業者に背負わせる方式ですね。

結局のところ大事な事って?

探し方のコツは単純明快です。
この大元となる不動産情報をいち早く入手する事です。
でも一般の人は見る事ができない。ではどうすればいいか?答えは簡単ですよね。
信頼のおける不動産会社の担当者に相談依頼をして、条件に合った良質物件が出たらすぐに紹介してもらい、これだ!と思った物件があったら、ネットに氾濫する前になるべく早く内見をして気に入ったら検討して申込を早めに入れて押さえる。

要するに一時代前の、昔の不動産物件を探す方式に戻れば良いだけの事なんですよ。
ただし、相談する不動産会社の担当者の質とレベルは物件探しの明暗を左右しますからよく選んでくださいね。
何故なら、最近はネットでの問合せのお客様が多い為、その都度、通り一辺倒な対応しかしてくれない不動産担当者がかなり増えましたね。
最近はお茶でもすすりながら親身になって話を聞いてコツコツと物件を探してくれる担当者が減ってきた。ネットというのはある意味人間関係が希薄になりやすい。
問合せする側もお気楽、受け取る側はさらにお気軽、これではなかなか良い物件にはめぐり合わないですね。
相談者の気持ちを理解してくれる良き担当者に巡り合うためにも、ネット情報に慣れていて面倒くさいかもしれませんが、時間があったら来店して相談される事をお勧めします。
不動産というのは生き物です。そして運命という出逢いです。縁とも言います。
その為には相談できる良き担当者と出逢うのもめぐり合わせの一つだと思いますが・・・。

さて、不動産業界の内幕をここまで暴露してそれでもあなたはネット情報だけで探し続けますか?
それでも探し続けるという方がいれば・・・好きにしてください!

コツその3

不動産会社を選ぶコツ(来店選びの場合)

今や急激に増殖した賃貸専門の不動産会社なんて都内に五万とあります。
ターミナル駅に降りると不動産会社の看板だらけ!ひとつの駅にコンビニの数より不動産会社の方が多いんですよ!
これでは何処に行ったらいいのか判らなくて、ネットに頼るのも無理ないですね。
でもネットでは更に数十倍に膨れ上がっている。
これでは何処がいいのか?お手上げですね。

やはり住みたい駅の商店街に並ぶ不動産会社からあたるのが手っ取り早い!
じゃあ何を基準に選ぶのか?
入口の入りやすさもあるのでしょうが、あまり不動産屋の大小にとらわれるのは禁物!
小さな会社でも実力のある所も多い!
手っ取り早いヒントを教えましょう!

店内に入ってすぐに目につく免許番号に注目!

不動産会社というのは免許をもらって営業をしております。
すなわちキャリアは免許番号を見れば判る。出来たばかりの会社は免許番号(1)番。5年無事に運営できたら免許を更新して免許番号(2)番。更に5年営業したら(3)番といった具合です。
要するに免許番号1番の会社はまだ出来て年数の経ってない会社。
という事はオーナーさんとの密接な関係もまだ築けていない会社が多く、自社管理物件はまだほとんどもっていない。先に述べた通り客付不動産業務が中心の会社という事になります。
ターミナル駅に氾濫している会社の多くは免許番号1番または2番が多いですね。
何故かというとそれだけ浮き沈みが激しいという事です。
5年もたずに倒産する会社や行政処分等で免許更新が出来ない不動産会社が多い。
要するにオーナーさん等から預かった専任の管理物件を持っていない事が多い為、収入が不安定になり持ちこたえられず倒産や廃業をしてしまう。

免許番号が3になって運営10年~15年経つと管理物件も増え安定してきますね。
ところが、よく探してみると3以上の番号の不動産会社って意外と少ない事に気づく。
試しに渋谷・新宿など大きなターミナル駅で3番以上の会社を探してみると、案外少ない事に驚きますよ。
開業から最初の5年間を越えるまでは水商売みたいなもんですよ。
ですから4番、5番という会社が駅の商店街にあったら安心して相談してみましょう。その会社は20年間処罰を受けずに更新免許をいただいたという事ですからね。
ちなみに不動産免許の更新申請はかなり厳しくされており、一度でも行政処分や指導を受けた場合、なかなか更新免許をおろしてくれないケースがあります。

チェーン店舗の場合は少し事情が違います。
大元の会社が免許番号が古くても支店を出店する度にその支店は1番から始まる。
あと大手不動産会社の場合は、国土交通大臣という違う母体の免許ですから1番、2番という分け方ではないので番号はあまり気にしなくてもいいです。

早い話が、賃貸の仲介業務というのは、中小不動産会社の仕事みたいなもんなんです。
大手不動産会社は仲介というよりも貸主が多いんですよ。(オーナーさんです)

もちろん免許番号1番の会社だって実力のある人が独立開業してきちっとやってる人も多いです。
ですが中にはお客様に物件紹介する時に、渡した図面の下の帯の所に免許番号を記載しない業者もたまにありますね。多分軽く見られたくないからだとは思いますが、気持ちは判りますが、あまりいただけないですね。
何故ならきちっとした会社程、みなさん免許番号を図面の下に記載しているものです。(注視ポイントですね)

相談に行ってみたけど手ごたえがない・・・?

不動産屋さんに飛び込みをした際に、条件を言って親身になって相談に乗ってくれて、物件を探してくれる会社と、少し考えてから「う~ん?ないねえ?」と言ってまったくやる気のない会社の2パターンある事は、過去探された方は経験してるはず。
一般的に、古くからポツンと駅そばにある会社で、自社の管理物件だけで運営しているおじちゃん、おばちゃん不動産屋さんにこの後者のケースが多いですね。
要するに部屋が空いた時に客付不動産会社に客付業務を任せて、オーナー管理だけで運営している会社ですね。
たまに管理物件で該当する物件があったら紹介はしてくれますが、基本的には他の物件は探してくれません。
まぁ地元の安定会社なんですけどね?
2代目さんが若かったらその方に相談してください。

あと不動産会社に飛び込んだ時に、妙な違和感を覚える時があります。
その場合はご自身の魂とその不動産会社が合っていないと言う事です。
不動産というのは縁と運命からくる生き物です。あなたの魂が拒否をしたらそこで良い物件はまず見つけられません。さっさと他へ行きましょう。

結構多いのが、相談している担当者が上から目線でやたらと接する事。
ちょっとばかし場数をふんだ位の若い営業マンに多いパターンですね。
結構強引に押し付けてきたり、女性のお客様にはやたらと馴れ馴れしくする。ホストじゃあるまいし、この手の担当者はいい加減な事が多いので要注意ですね。(この手のパターン実はすごく多いんですよ・・・。)
私達の仕事はサービス業です。来店されたお客様にお茶を出すのが当たり前!から物事が始まります。

 

コツその4

ホームページによる不動産会社選び

最近はネットで物件情報を探しても見つからない事が多いので、それに気づいた人は地元の駅の不動産会社を検索して、会社のホームページを見て直接問合せをする人が増えてきましたね。
「○○駅不動産」とか「○○駅賃貸」とか入力して駅前の不動産会社のホームページを探す。これって結構効率が良いですよ。
スーモとかアットホーム等からの問合せより会社ホームページからの問合せに時代はシフトしてきていますね。
要するに、ネットによる地元不動産屋選び!

本物の「地元不動産会社のサイト」はどれだ?

色々な会社のホームページが色とりどりにある。見ていると楽しいものですよ!
ただそこにも地元と称して違う街のネット専門不動産会社がかなりの数のページを開いているので、地元の不動産会社か?よく確かめてみてくださいね!
ひとにぎりの地元不動産会社のホームページに対して大量のネット専門不動産会社の山!
ダイヤモンドの原石を探すようなものですが、慣れれば意外と簡単に判ります。
ネット専門不動産会社は費用を投じているので検索のトップに出てくる事が多いです。
だから意外と地元の不動産会社のホームページは検索の2ページ目、3ページ目にあったりします。
惑わされないでください。(そこまで費用かけてないんですよ!)

情報量ナンバーワンってどこも書いているけど・・・

よくよく見るとどのサイトの物件数も大量に入っていますね。500件や600件なんて当たり前!
いかにも「賃貸募集中」なんて感じで写真も豊富に入れてある。
大量に物件数を入力する事で「当社こそ情報量1番!」をアピールしまくってる!(驚きです!)
そしてどのホームページもほとんど同じ物件のオンパレード!
先にも述べたように、この情報達の大半はすでに終了している物件です。
大元の情報源から良い物をピックアップして掲載する。
1日5物件~10物件単位で追加入力していく。
せっかく時間をかけて入力掲載したのだから、1~2カ月は載せておきますよね。
その方がホームページのボリュームも増えて情報豊富な不動産会社に見えて、問い合わせも増える。
実際その会社の管理物件なんてほんの少ししかない。
ネット専門不動産会社に至っては、実際の管理物件はゼロに近いですね。
けれど、どのホームページも内容より情報量だけにこだわっているのが一般的なサイトの特徴と言えるでしょうね。

当社のホームページの特徴

当社の物件数は少ない。なぜか?

当社のホームページも以前は物件の情報数だけにこだわっていた時期がありました。
けれどある時、当社はサイトの中身を全面的に方向転換する事にしました。
それは多くのお客様からの一言が引き金でした。
「ネットを見ててもただ物件が沢山載ってるだけで、その町の事やその不動産屋さんが信用できるかどうかも、結局何もわからない。結局歩いて探しに来ました。」
要するに探しているお客様は疑心暗鬼で不安だらけだと言う事に気が付いたんです。
ですから当社のホームページは他社のサイトのようにすでに終了している様な物件をいつまでも大量に載せている不動産会社ではなく、本来あるべき皆さんが知りたい不動産事情や相場表、代々木公園エリアの詳しい街の情景、果ては当社という会社はこんな会社です!というヒストリーや運営方法を、詳しく教えて差し上げる30年という経験を生かしたQ&Aスタイルのホームページ、要するにサービス業という理念にこだわって内容を一新いたしました。
ですので、入力されている物件情報数も、管理物件と一般募集物件をピックアップして掲載したとしても他社サイトの3分の1にも満たない量です。
じゃあ物件数が少ないのか?

「それは違います!」

他社が載せているホームページの物件は当社でもほとんど扱えます。
ただしまだその物件が残っていれば。(大半は残像ですよ!)
逆に言えば当社に掲載されている物件もほとんどが他社でも扱えるという事ですよ。
当社で見つけた物件で、他社に問い合わせをしたければどうぞご自由にして頂いて構いません。

 

当社はお客様との時間を優先します

物件探しの本質はそこではありません。
探されている方からお問合せを頂き、詳しく相談を伺い、その方の事情や希望に合った物件を的確にお世話する事が私達の仕事だと思っております。
毎日ホームページに最新物件5物件分写真を撮りに行って入力するだけでも、かなりの時間を要します。
その作業だけに追われてしまって、お客様からのご依頼物件を探す時間を潰したくないというのが本音です。
どちらが大事か?
何時間もかけてたった一人のお客様の物件をコツコツと探してご紹介する。
こちらの方が、物件情報を入力する事よりも数倍大事な事なんです。以前から他社の営業マンが、物件の入力を毎日夜遅くまで残業して次の日また仕事に従事する。けれど身体と頭がクタクタになっているので、いざお客様からの問合せやご相談に親身になれなくなっており、通り一遍的な物件紹介だけでそのお客様とのご縁もそこで切れてしまう事が多い。
これは最近よく耳にする他社の営業マンの傾向だそうです。

当社は1989年に創業して早20数余年経ちました。
今までお世話してきたお客様の数は計り知れません。
管理物件のオーナー様とも20年以上の2代目、3代目のオーナーに代わっている物件も結構な数ございます。
2016年春に免許番号も7番になりました。
だからといって当社はいばってる様な会社ではございません。
ごくごく普通のどこの町にでもあるただの駅前商店街の不動産屋のひとつです。
はったりや見栄なんてありません。
ただ老舗故に管理物件がいくつかあったり、大手不動産会社等とのパイプにより一般他社より多少ダイレクトな情報が多かったりする位です。
大事なのはお客様との信頼をいかに長く続けていけるか?ただそれだけだと思っております。

 

コツその5

不動産会社同士の和

実は奥さん同士の近所付き合いみたいな仲

どの駅前の商店街にも不動産会社はいくつもあり、中には隣同士や正面同士も珍しくありません。
いわば周りはすべてライバル同士、じゃあ皆お客様の取り合いで仲が悪いのか?
答えはその逆です。
商店街の不動産会社を始め、となり駅の不動産会社あたりまで皆仲良く仲間感覚で行き交いしている不動産会社って多いんですよ。
飲み会やコンパ、果ては町内会、不動産会社温泉旅行やゴルフコンペなんてやってる町や団体だってあるんですよ!
足を引っ張り合っているなんて思っているのは外から見た人の目線です。
何故か?
それは助け合っているんですよ!1駅団体、ひとつのサークルみたいなものです。
例を挙げると、少し条件と内容が劣るお客様だけど何とかしてあげたいと思った時に、仲の良い不動産会社の物件にお願いして入居させてもらったりする。
その逆になかなか埋まらない物件を何とか優先的に進めてもらい、決めてもらったりもする。
いわば隣同士の奥さん達が味噌や醤油を借りっこするのに似ていますね。
持ちつ持たれつ・・・。
気に入った物件があってお客様が申込をしたいのだけど、申込書を書く時間が無い時なんかも、電話1本で「悪いんだけど明日まで仮止めして貰えないかなぁ?」に対して「あいよ!」と気軽に対応してくれる。
お客様が少し家賃をまけて欲しい!とか条件面でも、隣同士の付き合いだと結構親身になってくれたりする。

ところが、知らない町の不動産会社が同じ申し出をしても「きっちり申込書が書面で入るまでは物件は止めません!」とか、賃料交渉なんかも結構渋い顔になったりする。
要するに普段から付き合いが無い分だけ、信用のおける名の通った不動産会社とか古くからある不動産会社以外、まずは申込人の内容を審査する前に不動産会社自体の信用性をチェックする事が多いんですよ。

 

客付会社と管理会社の違い

客付不動産会社と管理元付会社の決定的な違いは、客付会社側はお客様を紹介して仲介手数料を貰ったらそこで業務は終わる。
けれど管理元付会社はオーナーと共に入居審査をして契約したら、そこからその入居者さんとの何年もの長い付き合いがスタートする。
入居者がトラブルを起こしたり、家賃滞納なんかをしたら管理元会社が処理をしなければならない。この業務って通り一遍の気軽に客付している会社に比べてすごく大変な事なんです!
いわば果てのない責任仕事です。
だから申込を入れてくる不動産会社の質を先にチェックする。
いい加減な申込が入ってもまず物件は止めません。
お客様以前に、申込書を改ざんしてないか?とかきっちり物件の契約条件を説明しているのか?とか、すごく申込審査に慎重になる事が多い。
そうすると必然的に申込をされてるお客様の内容審査も厳しい目でチェックしたり、申込内容の裏付けを取る為に、必要書類の提出を事前に要求したりと時間をかけた審査に結びついたりします。

審査基準に違いってあるの?

現在は申込時に身分証明書の同時提出が義務化されるようになったので、あまりに悪意のある申込書は減りました。
以前は客付不動産会社が架空の申込書を提出しておいて、良質物件を3日位止めさせてその間に違うお客様の申込を取って途中で切り替える、なんてとんでもない不動産業者も多かったもんです。(過去の話ですが・・・)
まして勝手に申込金を取る不動産会社も多かったもんです。(原則、申込金制度は現在あまりありません)
年々申込審査が厳しくなってきているのは、置き換えれば年々悪意があったりいい加減な客付不動産会社が増えたりしてきている、という裏付けでもあります。
大変な時代になったものです。

大手不動産会社が貸主または管理元の場合は、申込した客付会社チェックは更に厳しくなります。
業者のチェックをしてからお客様審査に入る2段構えは当たり前ですね。
過去トラブルを起こした業者や虚偽記載の申込を入れた業者、さらに最近多いのは、他の客付会社がご案内したお客様を「当社から申込を入れてくれたら仲介手数料を安くまけますから・・・」という甘い誘いをして申込業務だけを横取りして儲けようとする悪質業者のチェック等々・・・。
不動産協会や相談センター等へこうしたトラブルの相談や処分等が増大している為、大手不動産会社や管理元付業務専門会社の中には、こうした悪質業者のブラックリスト等を作ったりして、該当する業者を通し入った申込は、ほぼ全て審査落ちにするケースが多いですね。
もちろん管理元付会社は相手に審査落ちの理由を一切明かしません。
かわいそうなのは何も知らないで落とされたお客様ですね。
せっかく物件を気に入って申込を入れて落とされる。
ご自身の申込内容に落ちるような理由が見当たらない場合は信用のおける不動産会社に再度相談してみてください。

もし案内等をしてもらった客付業者と申込をした業者が違うという行為をして審査落ちした場合は客付業者が宅建取引業法や公正取引法に違反して落ちている場合がありますので、案内をしてもらった業者さんの所へ再度相談に行かれる事をおすすめします。
最近この手のトラブルが急増している為、管理元付会社側は内見の際、事前に案内業者の名刺をFAXやメールで提出させて保管する等のチェックを大半の業者がして、そのようなトラブルを未然に防いでいる事が多いです。
案内をしてもらった客付業者が管理元会社に問い合わせた場合、すぐ発覚してしまい、行為を行った業者は処分されると共に、申込をしたお客様ご自身の信用も左右され、審査落ちだけでなく再申込みを受け付けてもらえなかったり、その管理元付会社の他の物件への申込みも断られるケースがありますので、そのような事が起きないように充分注意してください。

取引を繰り返している不動産会社同士というのは、長い時間をかけたお付き合いを経て、信用と和で業務が成り立っています。
常に色々なケースで繋がっておりますので、一見ばれない様であってもすぐに判ってしまうものです。
結構広いようでいて地域は狭い!小さな輪で成り立っているものです。

「掘り出し物物件」って実は・・・

さて、地元の不動産屋同士の付き合いの話に戻りましょう。
普段から仲の良い不動産会社同士ですから、これから募集予定の物件も表面に出る前に資料配布したりFAXで物件を流したりして情報交換を深めている事が多いです。
早い話が、普段付き合いのある会社間との申込だと気心も知れてるから審査も楽だし、責任も共有できるという訳なんですよ。
大手不動産が貸主の地域物件担当者もその仲間入りをしているものです。
普段から募集物件の案内用鍵を預かってもらっていたり、募集する際の賃料相場の査定協力をしてもらったりと、何かとその地元の不動産会社のお世話になったりしている事が多い。
だから大手不動産会社さんであろうとも、地元業者の申込審査の時には結構便宜や優遇をはかったりしてくれたりします。
もちろん物件情報等も早めにくれます。
地元に新築物件が出る時なんかは、一般より1ヵ月前位にはすでに募集情報を頂いている事が多いですね。
だから一般公開された時にすでに3分の1位申込が入っている場合は大半のケースで地元不動産会社が先行申込を入れている事が多いです。
「引っ越したい場所の地元不動産会社に飛び込むと隠れた物件に出逢える」と昔からよく言われていますけど、これって普段から仲の良い不動産屋同士の流通の事を言っているものなんですよ!
(知って得した気分になりましたでしょ?)

それともうひとつ!
不動産会社が沢山ある街は活性化され更に発展して行きます。
逆に不動産会社が少ない街は活性化もしなくて発展も遅れます。(これ、覚えておいてください!)

 

コツその6

仲介手数料の話

賃貸物件を借りる際には初期費用として敷金・礼金・日割り賃料・保険料、そして仲介手数料が必ず契約の際にかかります。
敷金・礼金・日割り賃料はオーナーさんへ、保険料は保険会社へ、仲介手数料は客付不動産会社へ支払う報酬ですね。
仲介手数料の費用は原則1ヵ月分となります。
これは昔から法律で定められた宅建取引業法上の正規の報酬金額です。
大原則ですので、仲介手数料をお客様から1ヵ月分以上頂いたら宅建業法違反となります。

「仲介手数料半月分!」の響きの誤解とトラブル

けれど近年この報酬の支払い金額を巡って不動産会社とお客様の間で誤解とトラブルが多発していますね。
トラブルの発端となったのは、数年以上前に「○○○○」という賃貸専門の不動産会社によるテレビCM「仲介手数料半月分!」というのがきっかけでした。
このCMを見た大半の部屋を探している人は、そこへ行くと「仲介手数料が半月分になるんだ!」と思い込んで、「○○○○」に殺到しました。
ところが、いざ行ってみると仲介手数料が半月分になるのは「○○○○」が直接管理募集している物件だけ、限定です!ということだったのです。
要するに、誤解を招くような不適切な広告だったわけです。
全体の流通物件のほんのわずかな物件だけが、手数料半月分。
他の物件はやはり通常の手数料1ヵ月分だった。
おまけに手数料は半月分ですが、○○○○クラブカード入会金、サポート保険料金等を別途に支払う方式。
けれど、この「仲介手数料半月分!」というCMは3年間位、春の引越しシーズンになると毎回流れたりしてたので、その事実を知らない方の誤解認識は広がっていきました。
さすがに近年このCMは流すのを止めてるみたいですが・・・。
多分あちこちの機関からCM自粛の要請があったのかもしれませんが・・・?

じゃあ何故手数料を半月分にできたのか?
その会社は自社管理物件の手数料を半月分にする事で、常に満室稼働させ、それにより管理の効率化と管理収益の高上、更に手数料とは別途の項目でクラブカード入会金やサポート保険料の収益につなげた。
けれど最大の理由は、自社管理物件のオーナーさんに頼んで満室率を高くする為に、部屋が決まったらオーナー側から残りのいくらかの報酬を出してもらえるようにお願いした訳ですね。
もちろん全てのオーナーさんが承諾したかどうかは知りませんが、多くのオーナーさんが早く部屋が埋まれば賃貸収入につながるのなら、と同意してくれた方が多かった。
だからあの様な仲介手数料半月分のCMが出来たわけですね。
その結果、一見損したように見えますが、クラブカード入会金やその他の収入も重なって大きな収入につなげる事が出来た。
この「○○○○」という会社の戦略は大きな業績を上げましたね。
もちろんかなりのマイナス面もあったそうです。
数少ない物件の中から「手数料が半月分なんだから・・・」と納得して申込を入れたお客様が、後からやっぱり「1ヵ月分払ってでも一般の流通物件や地元不動産の物件を見て決める!」と言ってキャンセルされた方もかなりの数にのぼったそうです。
以前「○○○○」に勤めていた社員が、当時はキャンセルだらけだったと教えてくれた事がありました。
これにより賃貸の報酬収入は一時的に下がったものの、多角経営をしている為他の賃貸募集に関する出版物等が売り上げを伸ばしたりと、その結果この会社は大きな収益を上げ、企業戦略は成功へと繋がりました。

賃貸業界の冬がやってきた

ところがこのCMによって大打撃を受けたのが、一般流通物件を扱っている客付不動産会社ですね!
特にターミナル駅の客付け専門の不動産会社は頭を抱えました。
そのCMが流れていた当時、「みんな手数料が半月分になるんだ!」と思い込んだお客様が「仲介手数料をまけろ!」のオンパレードになった。
けれど一般の流通物件はその方式はとっていない為、手数料半額にするのは死活問題へと発展しました。
不動産会社というのは広告費等で意外と維持経費がかかるもんです。
「半月分にしてくれ!」というお客様の希望に応えていたら、客付会社は皆あっけなく倒産してしまう!
たった一社の利益追求主義の為の方式は、全国の賃貸不動産業界の根底を覆す程の大問題へと発展してしまいました。
おりしも当時のリーマンショックというダブルパンチまで受け、倒産や廃業をした不動産会社が続出しましたね。
賃貸業界の冬の時代と言っても過言ではなかった時期でした。
「半月分にしてくれ!」というお客様には訳を説明して納得してくれたお客様だけをお世話したり、どうしても!と言い張るお客様には「○○○○に行ってください!」と開き直って対応した会社も多かったですね。
当社でもそのように言うお客様はすべてご相談をお断りして帰っていただいておりました。
お客様の中には、一般の客付会社から紹介され気に入った物件の図面を持って「○○○○」へ行き「半月分にして!」という人まで続出したとか・・・。
これって下手したら公正取引違反になるんで「○○○○」も大っぴらに引き受ける事も出来ず、「こちらの物件は手数料1ヶ月分になります」と説明していたそうです。
この行為って、図面だけ持ち込んでいる場合は何の問題もないのですが、案内等をしてもらった業者があった場合、公正取引法違反や宅建取引業法等の違反になるので、これを引き受けて相手から訴えられた場合は行政処分の対象になって、何回か続くと免許停止とか記録が残って免許の更新が出来なくなってしまう。
たった一人の担当社員がやったことで会社が免許更新できず、廃業に追い込まれるケースって結構あるんですよ。
だから大手不動産会社なんかは絶対に引き受けない。
まして大手不動産会社側が被害者だったらとんでもない事になってしまう。
大手不動産会社は皆顧問弁護士を何人も抱えてますから、その行為をしたお客様へも高額であればある程、民法で訴訟事に発展する場合がありますので気を付けてくださいね。

 

あれから時は経過して

さて、あれから何年か経って現在はどうなのか?
各不動産流通業界も勉強しましたね。
関東、中でも東京都内の不動産市況は年々と賃貸物件の新築ラッシュ等で増え続けている。
その反面、大学の郊外移転等により大学生の居住区が都心から郊外へと移りました。当時学生が住んでいたようなバストイレ同室タイプのワンルームや、築30年~40年をむかえるアパートなんかは現在の若者人口減少という状況も重なって私鉄沿線や郊外を中心にかなりの数が埋まらなくなってきております。
そのようなアパート・マンション等のオーナー様は、少しでも多く部屋が埋まるのであれば客付不動産会社に半月分位お礼を出す!という人が増えてきた。
他にも駅からかなり遠い物件とか、大通りに面していて空気が悪くてうるさかったりする物件や、周りの相場が10万円程度の物件の相場の中でやたらと高い12万円以上する同タイプの高級マンションなんかもなかなか埋まらない。
そのような訳ありアパート・マンションを中心にオーナーさんが半月分のお礼を出すようになってきた。
「訳あり」というのは別の意味での訳あり物件も入りますから(念のため・・・)
要するに最近は手数料半月分の物件も出てきたという事ですね。
ただしまだまだ全体流通物件の5分の1以下位の戸数ですかね。
特に人気の町やエリア、あと人気マンションなんかは大半が手数料1ヵ月分です。

何故か?

人気があるからオーナーさんが半月分お礼をしなくてもすぐに埋まってしまう。
とどのつまり、やはり住みたい町やマンションなんかは手数料1ヶ月分が当たり前と言う事なんですね。
最近は新宿・渋谷・池袋等のターミナル駅周辺には、各客付不動産会社の看板にでかく「仲介手数料半月分!」と書いてある看板があります。
けれどよく見ると、看板のすみっこの方に小さな文字で「1部の物件に限ります」と気づかない位の大きさで書いてありますね。
商魂たくましい!と言うか、良い客引き看板になってますね!
来店されたお客様にはご丁寧に「仲介手数料半月分ファイル」と他の物件を分けて紹介してくれますね。
「さぁご自由に好きなものをどうぞ!」って感じです。
けれど大半が私鉄沿線の遠い場所だったり、バストイレ同タイプだったりと、大した物件はないですね。
「あのー物件はこれだけですか?」
と聞くと、
「ハイ!あとは全て手数料1ヵ月分いただく物件となります!」
とニコニコしながら答えてくれますよ。

代々木公園・上原の動向や当社の心構え

当社のある代々木公園エリアはかなりの人気エリアです。
良質物件はすぐ終了してしまう。
あと町の半分が大公園の為、物件数が少ないので常にアパート・マンションは満室ばかりです。
他の駅や町に比べて物件数が少ないのは有名な話ですね。
代々木公園・代々木八幡駅を中心に代々木上原駅や参宮橋駅等の全ての不動産会社の看板に
「仲介手数料半月分!」
と掲げている不動産会社は一軒もありません。
基本的に8割近くの物件は手数料1ヶ月分かかると思っておいてください。
ましてや賃貸物件に至っては1ヶ月分支払うかどうか悩むよりも、その物件を押さえるスピードの方が大事だと思っておいてください。

どうしても仲介手数料半月分にこだわられるならば、あらかじめ相談される際に前もって「半月分になる物件だけを紹介してください!」と言ってください。
そしたら少ないながらも半月分になる物件だけをピックアップして紹介致します。
なお、当社は手数料1ヵ月分の物件をまけて差し上げるという事は原則致しません。
すべての物件を手数料半月分にしてください!というご要望にはお応えできませんので、その際は了承されて「○○○○不動産」へでも相談に行ってください。

当社は来店されたお客様の相談や、ご希望の物件を時間をかけて探したり、ご案内をしたりとひとりのお客様へ費やす時間もかなり長いものとなっております。
サービス業という仕事に社員も含め誇りを持って従事しておりますので「言えばまかるだろう!」というお客様の御相談は申し訳ございませんがお断りさせて頂いております。
ご了承の程宜しくお願いいたします。

コツその7

終わりに(ラスト・メッセージ)

統計調査によると、新規開業設立をする会社・企業体・お店等が100社あった場合、10年後にまだ存続している企業や店舗等は10社も満たないわずか数社位だと言われております。
多くの企業・店舗のほとんどが10年以内に倒産・廃業・統合などをしてなくなっているとか・・・
そしてその残った会社等も安定運営している会社は少なく、皆さん必死で会社を支えている人たちが多い。
そのわずかな企業体の中で急成長し店舗数も増やしていく企業の経営者というのはそのまたひとにぎり!
人生勝負をかけた人達でさえ成功者はまるで宝くじに当たる位の確率!
そんな成功した経営者の人たちの頭脳、手腕、そして運は素晴らしいというか・・・すごい人たちだと尊敬致します。
かく言う私も現在この会社を運営する前に、飲食店をわずか3年で潰しています。
やはりくやしかったですね!
そして今度こそ潰さないように!とがんばっているのが現在のこの小さな会社です。
不動産業界もネット社会を迎え、その器の中で小資本で開業するネット系不動産会社が増え続ける昨今。
ターミナル系不動産会社も生き残りを賭け「手数料半月分!」等という看板を掲げ、まるで夜の繁華街の「1時間ぽっきり3000円~」というチラシでお客を誘う商法にも似ていますが、それでいて、私はやり過ぎだとちっとも思っていません。
むしろ不動産仲介の戦国時代の中でみんなそれぞれ生き残りや夢を賭けて戦っている!ガンバレ!と思って看板を見つめていたりもしています。

不動産仲介業界という世界は、あらゆる法律(宅地建物取引業法・民法・都市計画法・紛争防止条例・他)等にがんじがらめに縛られながら運営をしている業種です。
だからこそ大半の不動産会社はすごく真面目に、特に経営者は神経を尖らせて運営している企業体です。
けれど戦国時代のこの業界の中で5年存続率が低いのもやはり事実です。

とある不動産会社で入居契約をしてアパートに入居して、何年か後にオーナーや隣人、設備等の不具合やトラブルに悩まれ、当時契約をした不動産会社に相談の連絡をしたところ、倒産してなくなってた!というケースは結構ザラにある話です。
これって笑い話じゃあないんですよ・・・。
だからこそこのコーナーを読んで頂いている方にラストメッセージを送ります。

「インターネット等で物件を探してから不動産会社に問い合わせるのではなく、信用のある不動産会社を決めてから物件を探してください!」

これが皆様に送るラストメッセージです。
良い不動産物件に巡り合えますように・・・。
不動産は生き物です。そして運命という出逢いです。その出逢い方を今一度大切に考えてみてください。